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Producción: Tomás Lukin

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Derecho postergado

Por Valeria Mutuberría Lazarini *

El acceso al suelo urbano –suelo construido que dispone de determinados equipamientos colectivos, infraestructura y vivienda, objetos habitables de una sociedad determinada donde su territorialidad está concentrada y hacen posible la vida en la ciudad– por parte de los sectores populares en Argentina es un problema constante desde la constitución de los grandes centros urbanos que concentran las actividades económicas y financieras por un lado, y las condiciones materiales para la reproducción de la sociedad, por otro. Así, la ciudad se fue configurando según niveles de ingresos de la población y posibilidad de usufructo de sus equipamientos, como ámbito de disputa entre merecedores y no merecedores de condiciones habitacionales de calidad. Esta situación deriva en una distribución desigual de los bienes y servicios habitacionales, existiendo zonas deficitarias en relación con su acceso, que generan menores oportunidades para las personas implicadas.

A partir de mediados de los años ’70 se da un proceso de mercantilización a ultranza de los bienes y servicios habitacionales, donde acceden aquellos “clientes” que cuentan con los recursos para afrontar este gasto, priorizando el derecho a la propiedad privada por sobre el derecho al hábitat urbano como medio de vida. De esta manera, el derecho de acceso al suelo urbano, y por ende a la ciudad, quedó relegado para muchos, sumado a la casi nula presencia estatal en la producción de vivienda y la inadecuada regulación del suelo. Por su parte, las intervenciones estatales implementadas en materia habitacional tuvieron como objetivo tener cierto control respecto de las formas de vida y liberar al Estado del papel de garante de la satisfacción del bienestar de toda la población, transfiriendo al mercado este papel.

A modo de ejemplo, una de las medidas que complejizan el acceso al suelo urbano de gran parte de la población de la Provincia de Buenos Aires es el Decreto/Ley Nº 8912 de 1977, vigente hasta la actualidad, que rige el ordenamiento del territorio de la región metropolitana de Buenos Aires, y regula el uso, subdivisión, ocupación y equipamiento del suelo, reduciendo o desapareciendo la oferta de lotes populares (forma de acceso al suelo urbano de los sectores populares desde la década del 40) y encareciendo el precio de la tierra. No se puede dejar de mencionar la venta de tierra para la construcción de barrios cerrados, clubes de campo y countries, destinados a sectores de altos ingresos, que originó la elevación del costo de habitar la periferia.

A medida que aumentó la concentración de la población, se hizo más evidente la dificultad de acceso a suelo urbano, vivienda, servicios públicos urbanos y equipamiento colectivo, postergando a gran cantidad de personas que terminan ocupando tierras poco aptas para vivir, como ser áreas inundables y de difícil acceso, con un grado importante de deterioro ambiental (contaminación de napas freáticas, cuencas hídricas y aire) que atentan contra la salud de la población, falta de espacios públicos, medios de transportes escasos e inadecuados, problemas de acceso a la salud y educación, etc. La no resolución de las necesidades habitacionales por vías mercantilizadas y por el Estado, derivó en diversas formas de resolución autogestionadas, individual o colectiva: alquiler, compra de lote y autoconstrucción, conformación de cooperativas de vivienda, toma de tierra (villas miseria, asentamientos, etc). Estas prácticas se desarrollaron históricamente bajo tensión con las empresas capitalistas (constructoras, proveedoras de servicios públicos urbanos, etc.) y con el Estado, cuyo resultado fue la segregación, disminución, erradicación y desaparición a través de políticas de expulsión y/o mecanismos de exclusión del mercado.

Pese a todas estas tensiones, se han sostenido acciones por los grupos afectados con fuerte reivindicación en el derecho a la ciudad. En este marco, el suelo urbano se convirtió en uno de los elementos más conflictivos de la vida urbana, situación que se complejiza por la especulación inmobiliaria, la recualificación urbana de algunas zonas desde mediados de los años ’90, hechos que encarecieron aún más la tierra urbana y que determinan quiénes son merecedores de la ciudad.

Cabe mencionar que esta problemática no ha pasado inadvertida en los últimos tiempos, sino que es un tema que ha aglutinado inquietudes de las organizaciones sociales, el ámbito académico y funcionarios públicos, que están avanzando, aunque de manera incipiente, en la problematización de las leyes actuales en torno de la planificación urbana y la regulación del suelo urbano, con la intención de avanzar en una propuesta normativa en torno del derecho a la vivienda, al suelo y a la ciudad, en dirección al tratamiento de la exclusión de las mayorías.

* Investigadora del Departamento de Economía Política y Sistema Mundial- Centro Cultural de la Cooperación Floreal Gorini.

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Especulación y exclusión

Por Carlos Fidel *

Las ciudades fueron expandiendo su trama sobre predios que se utilizaban para actividades rurales. En ese proceso de crecimiento urbano se va produciendo “un cambio de uso”. Por eso, los precios inmobiliarios tienen un margen de movimiento que se establece entre el precio del suelo de uso agrario y las zonas urbanas más cotizadas. En ese espacio los agentes mercantiles urbanos que actúan en el mercado inmobiliario buscan incrementar las “sobreganancias localizadas en el territorio urbano”. Se fijan así precios del suelo y la vivienda a niveles inaccesibles para los sectores populares, brecha que se amplía en los segmentos más pobres de la sociedad, lanzándolos a asentarse en la informalidad y en las peores tierras y viviendas de la ciudad.

En el entramado urbano empiezan a funcionar los determinantes específicos. Algunos operan de manera homogénea y difundida, como la propiedad privada y la situación de auge o depresión macroeconómica de una región o país. A éstos se le suman los factores diferenciales, como localización, grado de habitabilidad, calidad de la construcción, equipamiento e infraestructura del entorno, entre otros, que diversifican los precios del mercado. Considerando la población que está “incluida” en el sistema, el mercado inmobiliario está incidido básicamente por dos tipos de comportamientos:

1) Propietarios que consideran al bien inmobiliario como parte significativa de su patrimonio personalfamiliar (para uso habitacional, de producción, comercial o de servicios). Estos actores, en general, conocen el precio de mercado del bien, pero es una forma de atesorar ahorros, asimismo se sienten más “seguros” teniendo y habitando su propiedad. Algunas personas de este segmento pueden tener más propiedades, con el objeto de la mantención de los ahorros acumulados en forma de suelo y ladrillos. Este conglomerado de actores no centraliza la formación del precio de mercado inmobiliario, en todo caso afectan de manera marginal.

2) Actores con distinto tamaño y capacidad financiera que se desplazan regidos por conductas donde el mercado del suelo y el marco construido son una manera de obtener ganancias de corto y largo plazo. Este conjunto de operadores de los capitales más concentrados son los que fijan los precios del acceso a la vivienda. Muchos de ellos tienen incidencia a escala global y expresan gran versatilidad para encarar diversos proyectos urbanos. Esos agentes operan en escenarios urbanos ocupados, vacíos y también en zonas de “reservas” para eventuales fases de expansión en el interior o en la periferia de las ciudades. Las esferas por las que transitan estos actores están cruzadas por los parámetros del mercado, con el objetivo de mantener o incrementar las “ganancias extraordinarias localizadas”.

En los últimos tiempos, en las áreas metropolitanas y urbes menores de nuestro país se registraron los siguientes fenómenos:

- Incesante variación de los precios del metro cuadrado y marco construido urbano.

- Alto ritmo y nivel de construcción de marcos construidos en la forma de “aparatos urbanos” y “zonas urbanas”, que agrietan y obturan la comunicación y la distancia real y simbólica entre los habitantes de las ciudades.

- Variación del empleo de fuerza de trabajo y de tecnologías en la construcción, acompañada por una tendencia atenuada de aumento de los salarios y un cambio en los tipos y los precios de los materiales de la construcción.

- Infimo y caro crédito público y privado para la adquisición de viviendas, relativamente menor destinado a las clases populares.

- Reducidos planes estatales para abordar la problemática del acceso a la vivienda. Sin embargo, se debe destacar que en nuestro país desde el 2003 se crearon programas innovadores, dirigidos a los sectores populares que promueven formas asociativas de construcción de la vivienda y el hábitat.

- No se registran iniciativas para la construcción de vivienda en alquiler.

A nivel global, en especial en los países centrales, el capital financiero amplió desmesuradamente los créditos hipotecarios como una forma de desplazar la crisis que atravesaba los cimientos del sistema. Los préstamos encontraron su abismo a comienzos de 2008. Frente a los derrumbes y conflictos generados por el estallido de la reciente crisis mundial se abren varios interrogantes: ¿Cómo serán afectados los precios del suelo urbano y el marco construido por la crisis que atraviesan los países centrales? ¿La variación de los precios del suelo y el marco construido impactará en los costos de las actividades y precios de los productos que se desarrollan en las ciudades? ¿Seguirá fragmentándose el uso y el precio del suelo urbano? ¿El gobierno nacional profundizará y ampliará las políticas sociales urbanas que promuevan agrupamientos solidarios, para lograr el acceso a la vivienda a los segmentos sociales desposeídos?

* Docente investigador de la Universidad Nacional de Quilmes.