ECONOMíA › MODIFICACIONES EN LA DINAMICA DEL MERCADO INMOBILIARIO POR LAS TENSIONES CAMBIARIAS

Freno en usados, los desarrollos siguen

Tras los controles establecidos en el mercado cambiario, se redujo el flujo de operaciones inmobiliarias sobre unidades usadas. Los desarrolladores de proyectos en marcha afirman que no se detienen, aunque cambian los mecanismos de financiación.

 Por Tomás Lukin

La fiscalización de la compra de moneda extranjera y el reciente endurecimiento de esas medidas, dispuesto por la AFIP, provocaron cambios en todos los eslabones del sector inmobiliario. En el dolarizado mercado de compraventa de viviendas, las operaciones con las propiedades publicadas en clasificados y páginas web se redujeron. La situación no es uniforme, algunas inmobiliarias patalean y otras advierten que, más allá de los cambios, sus operaciones conservan un nivel aceptable. Por su parte, los desarrolladores advierten que sus proyectos en marcha, donde comenzaron a ofrecer financiamiento en pesos, no se detienen. Sin embargo, en algunos casos, postergan el comienzo de nuevos emprendimientos. Los precios de los inmuebles, por ahora, se mantienen elevados.

Desde que se instaló el sistema de fiscalización para la compra de moneda extranjera, a finales de octubre pasado, en medio de una sostenida fuga de capitales, disminuyeron la oferta y la demanda en el mercado del inmueble usado. En la consultora especializada Reporte Inmobiliario señalaron que, en abril, la compraventa de propiedades cedió 22 por ciento. Por su parte, la cámara que nuclea a las inmobiliarias (CIA) sostuvo que, durante el primer cuatrimestre del año, la transferencia de inmuebles en Capital Federal bajó 11 por ciento.

Por su parte, distintas inmobiliarias que concentran sus operaciones en los barrios porteños de Caballito, Palermo y Belgrano, consultadas por este diario, apuntan que vendedores y compradores sin urgencias se repliegan a la espera de un escenario más relajado: los primeros no están dispuestos a ceder precio o aceptar pagos parciales en pesos –incluso si es al tipo de cambio del mercado informal–, mientras que los interesados no se deciden a desprenderse de sus dólares y aprovechan para presionar por descuentos. Si bien las ventas se desaceleran y se caen reservas de unidades, el inflado precio del metro cuadrado no baja.

El eslabonamiento de las operaciones en el mercado del usado actúa como una limitación para la pesificación “natural” de las transacciones en el actual escenario. Ninguna familia vende su propiedad en pesos si no tiene la garantía de poder utilizar esos fondos para pagar por su nueva vivienda.

En cambio, la actividad de los desarrolladores es diferente y permite encarar proyectos financiados parcial o, en algunos casos, totalmente en pesos. Los costos de los insumos para los emprendimientos inmobiliarios, con o sin trabas en el mercado cambiario, están expresados en pesos. Cemento, madera, grifería, cañerías, ascensores, cableado y maquinaria se pagan en moneda local. Lo mismo sucede con los salarios de los trabajadores de la construcción. El único gasto que deben solventar en moneda extranjera es el terreno a construir.

El financiamiento en pesos de una porción de los emprendimientos en marcha comenzó incluso antes del surgimiento de los controles para la compra de moneda extranjera, pero proliferó este año. Se hace a través de distintos mecanismos. Después de un pago inicial en dólares por una cifra de entre el 30 y 40 por ciento del precio final que, argumentan, se destina a la compra del terreno, ofrecen una serie de cuotas en pesos. Esos vencimientos mensuales se ajustan a través de un índice de precios de la actividad que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) o el Isac, el indicador sectorial que difunde el Indec. Otros desarrolladores ofrecen cuotas fijas en dólares que se pagan en pesos a la cotización del tipo de cambio del Banco Nación al momento de cancelar o, en otros casos, la que establece alguna cueva cambiaria. En algunos casos, dejan para el momento de la escritura una última cuota en dólares.

Constructoras como el Grupo Monarca, con emprendimientos en Nordelta, recibieron en las últimas semanas “una avalancha” de inversores individuales y empresas con recursos en pesos disponibles para desembolsar en distintos emprendimientos. A pesar del recrudecimiento de las condiciones de acceso a las divisas, las ventas de propiedades de pozo o construcciones avanzadas, aunque no terminadas, no ceden. “Los proyectos que están empezados se van a terminar”, aseguraron en distintas desarrolladoras consultadas por este diario. Desde la cámara de la construcción remarcan que los niveles de empleo se mantienen y en el conjunto del sector “permanece por encima de los 400 mil asalariados”.

Aunque los proyectos en marcha comienzan a financiarse en pesos, muchos que todavía no comenzaron –los edificios que se entregarían recién en 2015– fueron puestos en espera. Los desarrolladores dirigen la oferta en función de los inversores que, en su mayoría, no demandan vivienda para habitar, sino como refugio de valor. Esos inversores especulativos no logran vender las propiedades que les corresponden con la misma velocidad que antes y, así, “relentizan” el proceso de reinversión de excedentes.

Más allá de esos “inconvenientes” para la demanda ficticia de viviendas, que limita la disponibilidad de suelo urbano y tracciona los precios hacia arriba para toda la sociedad, algunas desarrolladoras consideran al escenario vigente un buen momento para comenzar proyectos, ya que si comienza a caer la cantidad de obras, el precio de los insumos y los salarios serán menores (en términos reales), aunque el valor de las propiedades se mantendrá en niveles elevados. Otros desa-rrolladores advierten que, cualquiera fuera la coyuntura, los proyectos que se inicien este año concluirán en el año de elecciones, 2015. Un factor que, para este tipo de inversiones especulativas, es incluso más relevante que las restricciones vigentes para la compraventa de moneda extranjera.

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Compradores y vendedores de viviendas en Capital optaron por esperar a que el panorama aclare.
Imagen: Alejandro Elías
 
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