EL PAíS › CUAL FUE LA ECUACION PARA APLICAR AUMENTOS DEL 230 %

Una fórmula hecha a medida

 Por Fernando Krakowiak

El decreto publicado ayer en el Boletín Oficial, que Telerman suspendió por la tarde, equiparaba de manera generalizada la valuación fiscal de los terrenos con la de los edificios construidos sobre los mismos. En lugar de hacer un relevamiento integral del sector inmobiliario para fijar la valuación fiscal de los inmuebles en relación con el precio de mercado, aumentó la valuación del componente que podía modificar sin intervención de la Legislatura (la tierra) e intentó compensar la arbitrariedad que supuso ese criterio aplicándole a la suba un coeficiente diferencial por zona, que buscó hacer progresiva la decisión. Así los barrios del norte, donde se concentran las propiedades de mayor poder adquisitivo, pagarían un aumento de ABL mayor que el resto, aunque sin dar cuenta de la heterogeneidad intrabarrial. Los especialistas coinciden en que el relevamiento de mercado necesario para evitar esas arbitrariedades no llevaría más de tres meses, pero la urgencia fiscal pudo más.

Tal como se había informado, el decreto divide en tres zonas. Barrio Norte, Puerto Madero, Recoleta, parte de Retiro, Palermo, Belgrano y las avenidas Del Libertador y Figueroa Alcorta iban a afrontar las mayores subas, al multiplicar por 1,50 el incremento que suponía la equiparación entre la valuación fiscal del terreno y del edificio. Por eso el aumento allí podía llegar a ser de hasta un 230 por ciento. La zona comprendida entre las avenidas Huergo, San Juan, Directorio, General Paz y el límite sur con la provincia multiplicarían sólo por 0,5 para suavizar el impacto, ya que se supone, con razón, que allí viven los sectores más pobres. El resto de la ciudad multiplicaba por uno.

El problema es que las zonas no son homogéneas. La ciudad no concentra a todos los pobres en un extremo y a los ricos en el otro. Por suerte, todavía hay matices, pero el decreto no los contemplaba. Por lo tanto, a un loft suntuoso de Barracas se le iba a aplicar un coeficiente de 0,5 al incremento que debía pagar y a una vivienda humilde de Palermo el triple.

Más allá de las quejas de los vecinos sensibles que ayer llenaron los contestadores telefónicos de todas las radios, existe consenso entre los especialistas sobre la necesidad de ajustar las valuaciones fiscales. El Gobierno de la Ciudad publicó un relevamiento en diciembre de 2004 donde se comparaba el precio de mercado y la valuación fiscal de 1185 lotes distribuidos por toda la Capital. En el primer caso el valor promedio de la tierra era de 1515 pesos el metro cuadrado y en el segundo, de apenas 21. Además, los barrios más cotizadas pagan menos en términos relativos. Por ejemplo, el valor fiscal del suelo en Núñez es de 17,9 pesos y el de mercado de 2320 pesos (129,9 veces más). En Belgrano y Palermo la brecha es similar, mientras que en Villa Lugano la valuación fiscal promedio es de 10,7 pesos y el precio de mercado de 373 pesos (34,9 veces).

La última vez que se realizó un estudio del sector inmobiliario para establecer la valuación fiscal de las propiedades en relación con el precio de mercado fue en 1977. Los especialistas coinciden en señalar que técnicamente el trabajo estuvo bien hecho, pero desde entonces algunos barrios incrementaron su cotización inmobiliaria de manera espectacular y otros se degradaron en términos relativos, generando la inequidad que se detalla. Un nuevo estudio se puede hacer en mucho menos tiempo del que lleva Telerman al frente de la Jefatura de Gobierno. Tres meses serían suficientes, pero deben tener intervención los legisladores. El jefe de Gobierno, en cambio, esperó hasta después de las elecciones e impulsó una modificación de apuro para reducir el déficit fiscal que esquiva a la Legislatura y no prevé ningún tipo de gradualidad.

Las críticas forzaron al mandatario a suspender la aplicación de la medida por treinta días. Si finalmente se decide avanzar con una reforma integral debería ser la mayoría que Macri tiene en la Legislatura la encargada de aprobar los cambios, pero el futuro jefe de Gobierno dijo que no iba a aumentar los impuestos y ahora no quiere afrontar el costo político que la decisión supone.

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