ECONOMíA › PANORAMA ECONOMICO

Mercado inmobiliario

 Por Alfredo Zaiat

La dolarización de la compraventa de inmuebles y de gran parte de los ahorros de una minoría intensa e influyente de la población no es un designio divino ni un rasgo natural de los habitantes. Tiene su origen en políticas de liberalización del mercado financiero y cambiario de casi cuarenta años de vigencia que fueron componiendo lo que se denomina superficialmente como rasgo cultural dolarizador de los argentinos. Este no está predeterminado, sino que fue construido a partir de los efectos de un régimen híper liberal en materia financiera, definido en una generosa apertura de la cuenta capital de la balanza de pagos. Modificarlo no es tarea de la voluntad del Todopoderoso, sino que requiere medidas que ordenen un sistema que ha sido profundamente perturbador de la estabilidad económica, política y social. Es un objetivo que tiene profundas resistencias, expresadas en la fuerte caída de las operaciones inmobiliarias y, en términos generales, en el rechazo al nuevo régimen cambiario de administración de acceso a la moneda extranjera, que mediáticamente ha sido asociado a un instrumento de tortura financiera, descripción de aceptación exitosa pues fue incorporado en el lenguaje cotidiano y hasta en escritos de quienes se consideran heterodoxos y han reclamado en varias oportunidades control de la cuenta capital. Se sabe que es más fácil elaborar teorías sobre la necesidad de aplicar restricciones que implementarlas. Como en otras iniciativas, el Gobierno descansó en el voluntarismo político y en el convencimiento de estar impulsando una medida correcta, pero sin ofrecer al mismo tiempo alternativas al ahorro en dólares billetes y sin actuar sobre los protagonistas de la actividad inmobiliaria para avanzar en la pesificación de las operaciones de compraventa de unidades usadas. Si bien se ha frenado la fuga de capitales por el lado de la formación de activos externos con reservas del Banco Central, el resultado no ha sido favorable en el mercado inmobiliario, lo que derivó en el lanzamiento del Cedin, instrumento financiero que deja en evidencia el retroceso en el objetivo de pesificación de ese tipo de transacciones.

La ausencia de una estrategia específica para intervenir en el mercado inmobiliario en forma inmediata luego de disponer un nuevo régimen cambiario ha sido una deficiencia del Gobierno. Más aún teniendo en cuenta que es una actividad con protagonistas que se sienten muy cómodos en un mercado híper liberal de acceso a la moneda extranjera y de escasa regulación en materia de ordenamiento urbano y de alquileres. La resistencia a la pesificación no se encuentra solamente en vendedores y compradores, sino fundamentalmente en los propios operadores inmobiliarios, acostumbrados a cobrar las comisiones en dólares, además de convalidar la subdeclaración del valor de la propiedad en las escrituras para abonar menos impuestos. La comisión la cobran sobre el precio real de la transacción. El entusiasmo que manifiestan con los Cedin para que sean aceptados, alimentando expectativas positivas y actuando como promotores, prueba la diferencia de actitud respecto de la inicial intención oficial de pesificación.

Los investigadores Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña adelantaron en el suplemento económico Cash de Página/12 del domingo 23 de junio pasado el documento sobre el origen de la dolarización del mercado inmobiliario que publicará el Instituto de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín. Como se mencionó al comienzo, ese proceso no fue por un fenómeno de la naturaleza, sino por una serie de medidas que lo posibilitó. Gaggero y Nemiña explican que “tres factores, interrelacionados entre sí, permiten comprender la aparición de este reemplazo de la moneda local por el dólar. Primero, una historia económica marcada por recurrentes crisis cambiarias y un contexto de inflación persistente; segundo, la liberalización del sistema financiero y cambiario operada en los primeros años de la dictadura; tercero, la liberalización del mercado de vivienda llevada adelante entre 1976 y 1979”. De todos modos, el primer factor, el argumento más usual en el análisis de la dolarización, no fue la condición para explicar la transformación del mercado inmobiliario pues, como señalan los investigadores, hasta el golpe de 1976 las propiedades se compraban y vendían en pesos. Y otros países, como Brasil, también sufrieron crisis de proporciones y no se dolarizó. ¿Qué pasó entonces? Gaggero y Nemiña destacan que hasta 1976 existían extendidos controles cambiarios que, en el marco de un modelo desarrollista, restringían la adquisición de divisas para fines especulativos. “La liberalización cambiario-financiera llevada adelante entre 1977 y 1979 promovió la libre entrada y salida de capitales, la compra y venta de divisas sin justificar su uso y la libre determinación de las tasas de interés y los plazos de depósito a término”, afirman. Así comenzó la dolarización del mercado inmobiliario, que Gaggero y Nemiña ubican en el 16 de julio de 1977, cuando aparecieron los primeros avisos clasificados en La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares.

Los protagonistas del mundo inmobiliario compiten para desplazar a los miembros del sector textil del privilegiado sitial de la queja permanente. Es una marca de origen que define a esas actividades con vocación de trabajar una parte en negro y colonizadas con conceptos liberales sobre la moneda y el mercado libre. El corredor inmobiliario es intermediario entre la oferta y la demanda de propiedades para venta o alquiler y también actúa como administrador y cobranza de unidades en alquiler. Existen diferentes tipos según el rubro de acción, desde el más conocido de compraventa de propiedades usadas y nuevas en centros urbanos hasta ser parte de sociedades desarrolladoras de emprendimientos inmobiliarios. Algunos se dedican a nichos de mercado como barrios privados y countries y otros sólo se ocupan de transacciones con campos. También existen diferencias en la forma de desarrollo de la actividad entre el área metropolitana y el interior, donde se han mantenido segmentos pesificados.

En la ciudad de Buenos operan 4043 corredores, de acuerdo con el colegio único de corredores inmobiliarios, que empezaron a matricularse desde 2008. En la provincia de Buenos Aires intervienen casi el doble, mientras que en Santa Fe, 374 corredores matriculados. Desde noviembre de 2011 la cantidad de operaciones registradas de compraventa, según estadísticas de escrituras conformadas, ha tenido un muy fuerte descenso. La caída de la actividad inmobiliaria fue notoria y ha estado muy bien reflejada en los medios de comunicación que han destacado las variaciones negativas de cada mes. La situación de crisis del sector tiene amplio consenso. La publicitada depresión de la actividad no concuerda con la evolución del empleo y del salario sectorial. No sólo se mantuvieron esas dos variables, que puede interpretarse como un esfuerzo empresario para preservar el empleo, sino que han aumentado en este ciclo crítico, lo que requiere de otra explicación.

En el informe “Evolución de la distribución funcional del ingreso”, al primer trimestre de 2013, elaborado por el Indec en base al Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIPA), en el cuadro sobre puestos de trabajo en el sector privado, en el rubro actividades inmobiliarias, en promedios trimestrales, la secuencia es la siguiente:

2011: 60.116 empleados.

2012: 61.839 empleados.

2013 (1 trimestre): 63.381 empleados.

Los salarios pagados por los dueños de las inmobiliarias a su personal también han registrado, en promedios trimestrales, un recorrido al alza:

2011: 5625 pesos.

2012: 7245 pesos.

2013 (1 trimestre): 7887 pesos.

El aumento del empleo en 5,2 por ciento, equivalente a 3265 puestos adicionales, y de salarios en 40,2 por ciento en ese período no reflejan una situación dramática. Las cifras del menor dinamismo de transacciones de compraventa de inmuebles están disponibles en la cantidad de escrituras realizadas. Los actores del mercado inmobiliario pueden mostrar entonces el Cedin como trofeo sobre la escasa densidad instrumental a partir de la voluntad política de pesificación. Lo que deben explicar es cómo pudo evolucionar en términos positivos el empleo y el salario en esa situación supuestamente tan crítica de su negocio.

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